Hlavní navigace

Airbnb je podle soudu podnikání. Pro některé provozovatele to může mít vážné finanční dopady, říká expert

24. 8. 2021
Doba čtení: 6 minut

Sdílet

 Autor: Depositphotos
Provozovatele krátkodobých pronájmů může čekat doměření DPH či odvodů na sociálním a zdravotním pojištění. Podle soudu jde totiž o podnikání.

Aktualizace 11:00 – doplnili jsme vyjádření Generálního finančního ředitelství

Městský soud v Praze řešil spor mezi provozovatelkou ubytování přes Airbnb a Finančním úřadem hlavního města Praha o to, zda lze poskytování krátkodobých pronájmů přes online platformy považovat za pronájem nebo ubytovací služby. Provozovatelka danila výnosy z Airbnb jako zisk podle § 9 zákona o dani z příjmu. Finanční úřad ale trval na tom, že jde o poskytování ubytovacích služeb, které spadají pod § 7 téhož zákona, a jde tedy o podnikání se všemi souvisejícími odvody.

Soud se přiklonil k výkladu finančního úřadu a rozhodl, že úřad může zpětně požadovat doplacení daně z příjmu fyzických osob za zdaňovací období roku 2017. Provozovatelka argumentovala například tím, že ubytování poskytuje bez doplňkových služeb, tudíž se jedná o pronájem, nikoliv ubytovací služby. 

Úřad naopak argumentoval tím, že z podstaty služby Airbnb jde o ubytování, protože „z veřejně dostupných zdrojů je zřejmé, že Airbnb klade základní požadavky na poskytovatele ubytování spočívající v poskytnutí ‚služeb‘, které jsou hosty očekávány (např. poskytnutí toaletního papíru, mýdla, ručníku, povlečení pro každou postel atd.),“ stojí v rozsudku. Úřad také dodal, že platby na účet provozovatelky chodily v průměru jednou za dva dny.

Tématu se věnoval i náš sesterský server Podnikatel.cz: Žádný pronájem, příjmy z Airbnb se daní jako příjmy z podnikání, řekl soud

Důležitým bodem podle soudu bylo i „naplnění bytových potřeb nájemce“, což je podmínkou pro klasifikaci takovéto činnosti jako pronájem, nikoliv podnikání. „Na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel bytu, neboť nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojují jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku,“ uvádí se v rozsudku.

Není pronájem jako pronájem

„Ne každý případ pronájmu Airbnb musí být skutkově stejný nebo podobný. Ale obecně se dalo čekat, že činnost poskytovatelů ubytování prostřednictvím Airbnb se spíše podobá klasickým ubytovacím službám v režimu živnostenského zákona než čistému pronájmu,“ vysvětluje daňový poradce Tomáš Hajdušek, majitel firmy Censitio s.r.o., který na rozsudek upozornil na Twitteru. Dodává, že to „má velké důsledky na právní postavení poskytovatelů, protože je rozdíl mezi příjmy ze živnosti z poskytování ubytovacích služeb, jako když má někdo penzion, což jsou příjmy z podnikání podle § 7, a mezi příjmy z pronájmu podle § 9, tedy když pronajímám třeba byt po babičce“.

Zásadní rozdíly jsou podle Hajduška v tom, že kdo pronajímá byt, nemá kromě vztahu k finančnímu úřadu žádnou povinnost k orgánům státní správy, na rozdíl od živnostníků, podnikatelů, protože ti se musí přihlásit k sociálním a zdravotním odvodům. „Z příjmů z podnikání se platí sociální a zdravotní pojištění a dopad to má i na DPH a EET, protože poskytování ubytovacích služeb podléhá EET.“

Kromě daně z příjmů a odvodů na pojistném má klasifikace provozování krátkodobých pronájmů dopad i na případnou povinnost odvádět daň z přidané hodnoty. Tu musí ekonomické subjekty platit v případě, že jejich příjmy za nejvýše dvanáct po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhly milion korun. Případně pokud je už provozovatel Airbnb plátcem DPH kvůli jiné činnosti, ale z krátkodobých pronájmů DPH nedováděl, finanční úřad mu nyní může příjmy dodanit.

„Paradoxně, ten spor byl o to, jestli se to zdaňuje dle § 9, nebo § 7. Ale na daň z příjmu fyzických osob to nemá zas takový vliv. Naopak, na příjmy z pronájmu lze uplatňovat pouze 30% výdajový paušál, kdežto u ubytovacích služeb na základě živnosti je paušál 60 %. Z tohoto hlediska by se zdálo, že je poskytování ubytovacích služeb výhodnější. Ale jde o další povinnosti, tedy sociální a zdravotní odvody, živnostenský úřad, stavební úřad, DPH, EET,“ vysvětluje Hajdušek.

Běžný pronájem nemovitostí je od DPH osvobozen. Podle Hajduška se ale z hlediska DPH pronájmem myslí situace, kdy vlastník nemovitost nájemci tzv. pasivně přenechá. „DPH je upraveno evropskou směrnicí, která upravuje pravidla tak, aby ve všech členských zemích platila stejně. Tuto směrnici vykládá Soudní dvůr Evropské unie a ten již opakovaně řekl, že aby se jednalo o nájem, který je od DPH osvobozen, musí jít o takzvané pasivní přenechání věci nájemci,“ říká expert.

„V případě, že pronajímám byt po babičce, tak si seženu nájemce, dám mu klíče a řeknu mu, že tam může bydlet. Nebo mám zemědělskou usedlost, kterou mohu pronajímat jako sklad nějaké firmě, tak s nimi podepíšu smlouvu a řeknu jim, teď si tu můžete provozovat sklad. To je pasivní přenechání věci nájemci. Ale Airbnb se vyznačuje tím, že jde o hodně krátkodobé pronájmy. To není určující kritérium, ale je to napovídající. A poté že jsou tam poskytované standardní služby typu úklid, jsou tam hygienické potřeby, v těch lepších najdu i naplněnou ledničku a v podstatě jsem tam jako na hotelovém pokoji. Nic neperu, nic neuklízím, nestarám se o vodu a energie. A žádného hoteliéra by nenapadlo tvářit se jako nájemce, nikoliv jako hoteliér.“

Soud potvrdil dlouhodobý postoj úřadů

Jak uvádí server Podnikatel.cz, české úřady už dlouhodobě považují krátkodobé pronájmy za podnikání. Finanční správa k této problematice před čtyřmi lety zformulovala materiál, který podrobně popisuje všechny povinnosti poskytovatele ubytovacích služeb. Provozovatelé Airbnb a podobných služeb jsou podle finanční správy „osobami povinnými k dani (z přidané hodnoty), neboť uskutečňují ekonomickou činnost,“ samozřejmě za splnění dalších podmínek. Správa se také odvolává na judikaturní výklad Soudního dvoru Evropské unie, podle kterého se za ekonomickou činnost považují i případy, kdy poskytovatel ubytování nevlastní příslušné živnostenské oprávnění.

„Z rozsudku plyne, že příjem z činnosti ubytování zprostředkovaného skrz platformy typu Airbnb, naplní-li znaky podnikání, podléhá dani z příjmů fyzických osob jako příjem ze samostatné činnosti. Tím byl akceptován závěr Finanční správy, že příjmy plynoucí z činnosti ubytování je nutné klasifikovat jako ubytovací službu, jelikož dochází k uspokojování potřeby na ubytování, nikoliv potřeby bydlení, jak je tomu v případě nájmu. Současně je však nutné naplnit veškeré znaky podnikání, především pro daný případ stěžejní prvek soustavnosti,“ řekl Lupě Lukáš Heřtus z Oddělení tiskového Generálního finančního ředitelství.

Podle finanční správy se o příjmy z nájmu nebo ostatní příjmy jedná pouze v případě, kdy poskytování ubytovacích služeb nevykazuje některý ze znaků podnikání. I takové příjmy ale budou předmětem daně z příjmu fyzických osob.

„Pokud je poskytovatelem ubytovacích služeb právnická osoba, pak tyto příjmy získané skrze platformy představují příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, které podléhají dani z příjmu právnických osob,“ dodává Heřtus.

Finanční úřady mohou zahájit kontrolu daně z příjmu fyzických osob ve tříleté prekluzivní lhůtě, tedy tři roky od termínu podání daňového přiznání. Pokud finanční úřady v rámci kontroly zjistí třeba překročení obratu, mohou zpětně živnostníka registrovat mezi plátce DPH a doměřit daň.

„Samozřejmě v součinnosti se správou sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovnou existuje také riziko doplácení pojištění. Pro poskytovatele Airbnb to prostě není jednoduchá situace. A pokud to měl někdo skutečně jako podnikání, tedy měl více vlastních bytů nebo znám případy, kdy si lidé pronajali byty a potom v nich poskytovali ubytování přes Airbnb a měli tam vyšší obraty, tak to pro ně může mít vážné finanční dopady,“ doplňuje Hajdušek.

Podle dat pražského magistrátu, resp. společnosti Operátor ICT, která využívá data firmy Blahobyty, před nástupem pandemie koronaviru se jen v Praze pronajímalo 6139 celých domů a bytů ke krátkodobým pronájmům. Dalších 6691 nabídek pak spadalo do „sdílené ekonomiky“, kdy šlo zejména o pronájmy pokojů či míst ve sdíleném pokoji.

V loňském a zejména letošním roce ale počet nabídek výrazně propadl, a to zejména kvůli odlivu zahraničních turistů. Za posledních 12 měsíců Blahobyty evidují 572 celých domů či bytů, které jsou pravidelně pronajímány ke krátkodobému bydlení.

Autor článku

Novinář a moderátor, redaktor Lupa.cz a spolupracovník Českého rozhlasu Plus. Dříve působil také v marketingu a pracoval ve státní správě.